삼성FN리츠(448730)는 2026년 11월 11일 유상증자 대금 903억원을 받았습니다. 새 주식 1,900만주는 기존 주식(9,105만주)의 20.9%이고, 11월 25일 상장됩니다. 이 돈은 8월에 서울 당산동 빌딩을 사면서 낸 단기사채 800억원을 갚는 데 씁니다. 11월 13일 주가는 4,510원으로, 확정 발행가 4,755원보다 5.2% 낮습니다.
순서: 먼저 빌려서 사고, 나중에 증자로 갚는다
| 날짜 | 내용 |
|---|---|
| 7월 7일 | 에이원타워 당산(영등포구 당산동4가) 매입 결정. 1,630억원, 자산총액의 18.8%. 판 곳은 NH제3호위탁관리부동산투자회사 |
| 8월 13일 | 매입 완료. 대금은 전자단기사채 두 건으로 마련: 900억원(연 4.10%, 9월 28일 만기)과 800억원(연 4.30%, 11월 12일 만기) |
| 8월 26일 | 유상증자 결정. 1,900만주, 예정 발행가 5,110원, 약 971억원. 쓰임은 채무상환 800억원과 운영자금(수수료 포함) |
| 9월 10일 | 임시주주총회에서 "특별관계자와의 잔액인수계약 체결의 건" 특별결의로 가결. 공동대표주관사 중 삼성증권이 삼성 계열사 |
| 9월 21일 | 1차 발행가 5,140원 |
| 9월 28일 | 담보대출 5,200억원으로 갈아탐(2년, 차입 공시 기준 CD+1.3%). 기존 담보대출 4,300억원과 단기사채 900억원을 갚음 |
| 10월 30일 | 확정 발행가 4,755원. 1차보다 7.5% 낮아져 조달액이 약 903억원으로 줄었고, 줄어든 만큼 운영자금이 177억원에서 103억원으로 줄었음. 채무상환 800억원은 그대로 |
| 11월 3~4일 | 기존 주주 청약: 89.33%(신주인수권 1,651만주 + 초과청약 46만주) |
| 11월 6~9일 | 남은 203만주 일반공모: 64만주 청약, 경쟁률 0.31대 1 |
| 11월 11일 | 납입 완료. 끝내 안 팔린 139만주(약 66억원)는 주관사들이 인수 |
빌딩을 사려고 발행한 단기사채 1,700억원 중 900억원은 은행 담보대출로, 800억원은 주주 돈으로 바뀐 셈입니다. 상장 리츠가 자산을 산 뒤 단기 차입을 유상증자로 갚는 것은 흔한 방식이고, 그때마다 주가가 눌리는 이유는 상장리츠 주가는 왜 계속 떨어질까의 2번 항목에 정리해 두었습니다.
누가 샀나
- 삼성생명: 370만주, 176억원. 증자 후 지분 19.51%
- 삼성화재: 356만주, 169억원. 증자 후 지분 18.73%
- 두 회사는 가진 주식 수만큼 배정된 몫을 그대로 청약했습니다. 둘이 낸 돈(345억원)은 전체 증자액의 38%입니다.
- 나머지 주주 몫에서 청약하지 않은 주식이 남았고, 일반공모에서도 다 팔리지 않아 최종 139만주(새 주식의 7.3%)를 삼성증권·NH투자증권·KB증권·한국투자증권이 인수했습니다. 주관사가 인수한 주식은 상장 뒤 시장에 팔릴 수 있습니다.
주가
증자를 결정한 8월 26일 종가는 5,520원이었고, 11월 13일 종가는 4,510원으로 18.3% 내렸습니다(9월 하순 권리락 포함). 확정 발행가 4,755원은 구주주 청약 직전(10월 말) 주가에 할인율 4.5%를 적용하는 산식으로 정했는데, 그 뒤에도 주가가 더 내려 지금은 청약한 사람이 새 주식을 받기 전부터 약 5% 손실입니다. 신주 상장일인 11월 25일 전후로 주식 수가 21% 늘어나는 것도 주가에 부담입니다.
증자 뒤 부채
증권신고서의 추정치(확정 발행가 기준)입니다. 감사받은 숫자가 아니고, 회계처리에 따라 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 빌딩 매입 전 (2026년 7월 말) | 매입 후, 증자 전 | 증자 후 |
|---|---|---|---|
| 총차입금 | 6,293억원 | 7,993억원 | 약 7,193억원 |
| 총차입금 ÷ 자산총계 | 58.9% | 64.9% | 약 57.9% |
증자로 차입 비중은 빌딩을 사기 전 수준으로 돌아갑니다. 남은 차입금은 담보대출 5,200억원(2028년 9월 만기)과 회사채 2,000억원(900억원은 2027년 9월, 1,100억원은 2028년 3월 만기)입니다. 차입금이 자산의 절반을 넘는다는 점은 그대로이고, 이 비율을 읽는 법은 부채비율과 P/B로 리츠 체력 보기에 있습니다.
배당은 유지될까
삼성FN리츠는 1·4·7·10월 말에 결산하고, 2025년 4월 결산부터 2026년 7월 결산까지 여섯 번 연속 주당 69원을 배당했습니다. 1년이면 276원이고, 11월 13일 주가로 6.1%입니다.
- 새 주식의 배당기산일은 11월 1일입니다. 10월 결산 배당은 기존 주식만 받고, 새 주식은 2027년 1월 결산부터 배당을 받습니다.
- 늘어난 1,900만주에 지금과 같은 69원을 주려면 분기마다 약 13억원, 1년에 약 52억원이 더 필요합니다.
- 800억원 단기사채(연 4.30%)를 갚아 줄어드는 이자는 1년 약 34억원입니다.
- 나머지는 에이원타워 당산의 임대수익으로 채워야 합니다. 이 빌딩의 임대수익은 8월 13일부터 들어와 2026년 10월 결산(배당 결정은 보통 12월 말)에 처음 반영되고, 늘어난 주식까지 반영된 배당은 2027년 1월 결산에서 처음 확인할 수 있습니다.
종목 페이지: 삼성FN리츠 배당·자산·공시
출처: 삼성FN리츠 유형자산양수결정(2026.07.07), 부동산투자회사자금차입(2026.08.13, 2026.09.18), 주요사항보고서(유상증자결정, 2026.08.26 및 2026.10.30 정정), 임시주주총회결과(2026.09.10), 유상증자 신주발행가액(2026.09.21, 2026.10.30), 증권신고서(2026.10.30 정정), 특수관계인의유상증자참여(2026.11.03), 청약결과(2026.11.05, 2026.11.10), 발행결과(2026.11.11) - DART. 주가는 네이버 증권 일별 종가.