부채비율과 P/B로 리츠 체력 보기

리츠는 주주 돈에 대출과 회사채를 더해 건물을 삽니다. 금리가 오르거나 대출 만기가 몰리면 이자 부담이 커지고, 심하면 자산을 싸게 팔거나 새로 주식을 찍어야 합니다. 그래서 배당만큼 빚을 함께 봐야 합니다.

부채비율

부채비율은 부채총계를 자본총계로 나눈 값입니다. Reits Korea 종목 페이지는 네이버 금융의 결산기별 수치를 그대로 보여 줍니다. 2026년 11월 10일 기준 몇 곳을 보면 다음과 같습니다.

재간접 리츠는 빚을 자회사나 투자 대상 리츠가 지기 때문에 자기 부채비율이 낮게 나옵니다. 숫자만으로 비교하면 안 되는 이유입니다.

LTV

업계에서 더 자주 쓰는 지표는 LTV(차입금 ÷ 부동산 가치)입니다. 리츠들은 IR 자료에서 LTV를 밝히지만, 계산 기준(감정가인지 장부가인지, 보증금을 넣는지)이 리츠마다 달라 Reits Korea는 아직 따로 싣지 않았습니다. 부채비율보다 정확하게 보고 싶다면 각 리츠의 IR 자료를 확인하세요.

P/B와 NAV

P/B는 주가를 주당 순자산(BPS)으로 나눈 값입니다. 1배보다 낮으면 장부상 순자산보다 싸게 거래된다는 뜻입니다. 종목 페이지의 P/B는 최근 결산 장부가 기준이라는 점에 주의해야 합니다.

리츠가 가진 건물은 장부에 사들인 값에서 감가상각을 뺀 금액으로 적히는 경우가 많아서, 시장 가치와 차이가 납니다. SK리츠는 2021년 SK서린빌딩을 1조 30억원에 샀는데, 2026년 6월 감정평가 컨설팅에서 중위값이 1조 3,206억원으로 나왔다고 사업보고서에 밝혔습니다. 이런 경우 감정가로 계산한 순자산(NAV)이 장부가보다 크고, 장부가 P/B는 실제보다 비싸 보입니다. 반대로 건물 가치가 떨어지는 시기에는 장부가가 늦게 따라가므로 P/B가 실제보다 싸 보일 수 있습니다.

빚이 문제가 될 때 나오는 공시

• 부동산투자회사 자금차입: 새로 빌리거나 만기를 연장할 때 냅니다. 금리 조건을 비교해 볼 수 있습니다.
• 유상증자 결정: 빚을 갚으려고 주식을 새로 발행하면 기존 주주 지분이 희석됩니다. 삼성FN리츠는 2026년 11월 1,900만주를 주당 4,755원에 발행해 약 903억원을 모았고, 그중 800억원을 채무 상환에 쓴다고 밝혔습니다.
• 사채원리금 미지급, 회생절차 개시 신청: 가장 나쁜 경우입니다. 제이알글로벌리츠의 경과는 해설에 정리했습니다.

출처: 네이버 금융 결산 요약(부채비율·BPS), SK리츠 사업보고서(2026.06), 삼성FN리츠 유상증자 공시(DART).