상장리츠 주가는 왜 계속 떨어질까 - 금리 말고 구조의 문제 6가지

한국 상장리츠가 약한 건 금리 탓만이 아닙니다. 돈을 빌리는 방식, 자산이 들어오는 경로, 주주와 운용사의 이해관계가 처음부터 주가에 불리하게 짜여 있습니다.

숫자로 보면 이렇습니다. 2025년 말 상장리츠 25개 중 20개가 공모가보다 낮았고, 마스턴프리미어리츠는 공모가보다 67% 낮았습니다. 2026년 6월까지 1년 동안 코스피는 158% 올랐지만 KRX 리츠는 6.6% 오르는 데 그쳤습니다. 4월에는 제이알글로벌리츠가 회생을 신청했다는 소식에 상장리츠가 하루 만에 1~7%씩 떨어졌습니다.

금리 탓만 하기에는 일반 주식과 벌어진 차이가 너무 큽니다. 그 구조를 여섯 가지로 나눠 살펴봅니다.

1. 빚이 많고, 만기가 짧다

리츠가 주는 배당은 임대료에서 이자를 뺀 나머지입니다. 그래서 빚이 많을수록 금리가 조금만 올라도 배당이 크게 줄어듭니다. 2026년 1분기 말 부채비율은 KB스타리츠 364%, 신한알파리츠 291%, SK리츠 169%였습니다. 코스피 상장사 평균은 109%입니다. (부채비율 읽는 법은 부채비율과 P/B로 리츠 체력 보기 참고)

더 큰 문제는 만기입니다. 부동산은 10년 넘게 들고 가는 자산인데, 대출은 몇 년마다 새로 빌려야(차환) 합니다. 2026년 9월 기준 상장리츠 23곳 중 19곳은 1년 안에 갚아야 할 빚이 가진 현금보다 많았고, 많게는 56배였습니다.

• 대신밸류리츠: 현금은 72억 원인데 2027년 3월 만기가 돌아오는 차입금이 4,066억 원입니다.
• 디앤디플랫폼리츠: 차입금 6,720억 원 중 91%가 1년 안에 만기였습니다. 결국 세미콜론문래 타워를 6,148억 원에 팔아 갚을 돈을 마련했습니다.
• 제이알글로벌리츠: 2024년 말 차환하면서 대출 금리가 1%대에서 4%대로 뛰었습니다. 2026년 4월에는 현지 대주단이 임대 수입을 묶어두는 캐시트랩을 걸었고, 단기사채 400억 원을 갚지 못해 회생을 신청했습니다.

차환이 다가오면 리츠가 고를 수 있는 길은 세 가지뿐입니다. 더 비싼 금리로 다시 빌리거나, 자산을 팔거나, 주주에게 돈을 더 받는 것(유상증자)입니다. 어느 쪽이든 주가에는 악재입니다.

2. 빚을 주주 돈으로 메운다: 유상증자

차환이 막히면 리츠는 주주에게 손을 벌립니다. 문제는 유상증자가 발표되는 순간부터 주가가 내리막을 타는 구조라는 점입니다.

2026년 국정감사에서 허영 의원실이 한국거래소 자료로 분석한 내용이 있습니다. 2016년부터 2026년 8월까지 상장리츠의 주주배정 유상증자 25건을 보면 이렇습니다.

• 이사회 결의에서 최종 발행가 확정까지 평균 49.9일이 걸렸습니다.
• 그사이 25건 중 23건(92%)에서 주가가 떨어졌고, 평균 하락률은 10%였습니다.
• 최종 조달액 합계는 처음 계획보다 4,000억 원 넘게 적었습니다.
• 제이알글로벌리츠는 2022년 유상증자 때 같은 기간에 19.4% 빠졌습니다.

왜 이런 일이 반복될까요. 발행가는 청약 직전 주가로 정해집니다. 그러니 약 50일 동안 주가를 누르면 싸게 살 수 있다는 걸 모두가 알고, 매도가 몰립니다. 발행가가 내려가면 같은 돈을 모으려고 더 많은 주식을 찍어야 하고, 주당 배당은 그만큼 희석됩니다.

이 절차는 법이 강제하는 것도 아닙니다. 기준가격 산정을 의무화한 규정은 2009년에 없어졌는데, 리츠들이 ‘시장 혼란 우려’와 ‘기존 관행’을 이유로 17년째 옛 방식을 그대로 쓰고 있습니다. 투자자 입장에서 리츠는 ‘배당 주다가 언제든 증자로 돌려받는 주식’이 됐고, 이 불신이 주가에 할인으로 새겨져 있습니다.

3. 파는 쪽과 사는 쪽이 한 집안이다: 스폰서 리츠

국내 상장리츠 대부분은 대기업이나 금융그룹이 스폰서입니다. 스폰서가 자기 계열 건물을 리츠에 넘기고, 계열 자산관리회사(AMC)가 그 리츠를 운용합니다. 파는 쪽, 사는 쪽, 관리하는 쪽이 같은 그룹입니다.

여기서 세 가지 이해상충이 생깁니다.

1. 편입 가격: 스폰서는 비싸게 팔수록 이익입니다. 리츠 주주는 싸게 사야 이익입니다. 그런데 가격을 협상하는 AMC는 스폰서 계열사입니다.
2. 수수료 구조: AMC 수수료는 대개 자산 규모와 거래 금액에 따라 받습니다. 주가나 주당 배당이 떨어져도 자산을 더 사면 수수료가 늘어납니다. 증자를 해서라도 덩치를 키울 유인이 있다는 뜻입니다.
3. 스폰서의 출구: 스폰서 입장에서 리츠는 재무제표에서 건물을 떼어내고 현금을 돌려받는 통로이기도 합니다. 스폰서가 필요할 때 자산을 넘기는 일정이 리츠 주주에게 좋은 시점과 겹친다는 보장은 없습니다.

싱가포르처럼 리츠 시장이 성숙한 곳에서도 스폰서 리츠는 흔합니다. 차이는 특수관계인 거래를 누가 승인하느냐입니다. 독립 이사와 독립 감정인이 실제로 가격을 걸러내고, 그 근거가 주주에게 자세히 공개돼야 합니다. 국내 리츠는 이 부분을 투자자가 신뢰할 만큼 보여주지 못하고 있습니다.

4. 건물 몇 채, 임차인 몇 곳에 모든 걸 건다

국내 상장리츠는 건물을 몇 채만 가진 경우가 많습니다. 주로 오피스나 대형 매장이고, 임차인도 스폰서 계열사 하나인 경우가 흔합니다. 건물 하나의 공실이나 대출 하나의 차환 실패가 곧바로 리츠 전체의 위기가 됩니다.

제이알글로벌리츠가 이를 보여줍니다. 브뤼셀 파이낸스타워와 뉴욕 498 Seventh Avenue 두 건물에 기댄 리츠였는데, 현지 대출 금리가 오르고 대주단이 캐시트랩을 걸자 배당 재원이 막혔습니다. 해외 자산은 환율과 현지 대출 조건까지 위험이 한 겹 더 있습니다. 2025년 말 공모가 대비 낙폭이 큰 종목(마스턴프리미어 -67%, 신한글로벌액티브 -57%, 미래에셋맵스 -47%, 제이알글로벌 -44%) 중 상당수가 해외 자산을 들고 있다는 점도 눈여겨볼 만합니다.

더 큰 문제는 번지는 속도입니다. 제이알글로벌리츠 회생 신청 소식이 나온 2026년 4월 29일 오전, 대신밸류·이지스레지던스를 뺀 거의 모든 상장리츠가 1~7% 빠졌습니다. 자산과 대출 구조가 전혀 다른 리츠까지 같이 팔렸다는 뜻입니다. 투자자가 리츠별 위험을 가려낼 정보가 부족하면, 한 곳의 사고가 업종 전체의 할인으로 번집니다.

5. 시장이 작고, 사줄 사람이 없다

국내에서 운용 중인 리츠는 470곳, 총자산은 127조 3,000억 원입니다(2026년 7월 말). 그중 상장된 건 23곳, 시가총액은 8조 4,360억 원뿐입니다. 좋은 자산은 대부분 기관만 들어가는 사모 리츠에 있고, 상장 시장은 그 일부만 비추는 구조입니다.

시장이 작으면 악순환이 생깁니다.

• 종목마다 시총이 작아 연기금·보험사 같은 큰 기관이 담기 어렵습니다.
• 기관이 없으니 거래가 적고, 개인 매도가 몰리면 가격이 쉽게 무너집니다.
• 주가가 낮으니 증자도 어렵고, 증자가 어렵다 보니 빚에 더 기대게 됩니다.

수급이 리츠 ETF에 기대는 점도 약점입니다. 리츠 ETF 시가총액은 2026년 4월 1조 7,210억 원으로 최고치를 찍었습니다. ETF 자금이 들어오면 종목을 가리지 않고 사고, 빠질 때도 같이 팝니다. 개별 리츠의 실적보다 펀드 자금 흐름이 주가를 흔드는 시장입니다.

경쟁 상대도 강해졌습니다. 정부 주주환원 정책으로 일반 상장사 배당이 늘었고, 코스피는 주가도 오릅니다. 상장리츠 평균 배당수익률이 약 8%여도, 배당만 보고 리츠를 살 이유가 예전보다 약해졌습니다. 리츠가 내세울 수 있는 성장 이야기, 곧 임대료가 오르고 자산이 늘며 주당 배당이 커지는 모습을 보여준 곳은 드뭅니다.

6. 제도가 리츠를 비켜 간다

리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당해야 법인세를 내지 않습니다. 배당을 많이 주라는 취지지만, 거꾸로 말하면 번 돈을 쌓아둘 수 없다는 뜻입니다. 빚을 갚거나 건물을 고칠 돈이 필요하면 다시 빌리거나 증자해야 합니다. 앞에서 본 차환과 증자 문제가 여기서 출발합니다.

세제에서는 더 노골적으로 밀렸습니다. 고배당 상장사 배당소득 분리과세는 배당성향 35% 이상인 상장법인에만 적용돼, 배당을 가장 많이 주는 리츠는 정작 제외됐습니다. 새 정부 출범 전인 2025년 6월 2일부터 연말까지 코스피는 56% 올랐지만 KRX 리츠 TOP10은 3.5% 오른 게 전부입니다. 정부는 2026년 경제성장전략에 상장리츠 배당소득 저율 분리과세를 넣고 하반기 추진을 예고했습니다. 조세특례제한법이 바뀌어야 시행되는 일이라 언제부터 적용될지는 아직 지켜봐야 합니다. 기존 공모리츠 분리과세 특례는 5,000만 원 한도에 3년 보유 조건이 붙고 따로 신청까지 해야 해서, 개인 투자자를 끌어들이기엔 약합니다. (자세한 내용은 리츠 배당과 세금 참고)

감독과 절차도 뒤처져 있습니다. 유상증자 발행가 관행은 17년째 그대로이고, 국토부가 발주한 연구용역도 문제만 짚었을 뿐 단축 방안을 내놓지 못했습니다. 2025년 12월 발의된 부동산투자회사법 개정안(국토부 감독 권한 강화, 리츠 간 합병 규제 완화)이 있지만, 투자자가 체감할 변화는 아직 없습니다.

무엇을 바꿔야 하나

금리가 내려가면 리츠 주가는 한동안 오를 것입니다. 하지만 위 여섯 가지가 그대로면 다음 차환 때 같은 일이 또 벌어집니다. 바꿔야 할 건 네 가지입니다.

1. 빚의 만기를 늘리고 분산하기: 한 해에 만기가 몰리지 않게 나누고, 담보대출 대신 장기 회사채 비중을 늘려야 합니다.
2. 유상증자 절차 줄이기: 50일 넘는 가격 확정 기간을 줄여 증자 발표가 주가 하락으로 이어지는 고리를 끊어야 합니다.
3. 스폰서 거래 감시하기: 스폰서 자산을 편입할 때 독립 이사 승인과 복수 감정을 의무화하고, 그 근거를 공시해야 합니다. AMC 수수료도 자산 규모가 아니라 주당 배당에 연동해야 합니다.
4. 세제에서 리츠 차별 없애기: 고배당주 분리과세에 리츠를 넣고, 분리과세 신청 절차도 단순해져야 합니다.

리츠 사기 전에 확인할 4가지

투자자도 배당수익률만 보고 사지 말고 아래 네 가지는 꼭 확인하는 게 좋습니다.

종목별 최근 공시는 리츠 공시에서, 배당 이력은 각 종목 페이지에서 볼 수 있습니다.

출처: MTN “매력 확 줄었다”…코스피 158% 뛸 때 6% 오른 리츠(2026.6.15), 데일리안 [2026 국감] 리츠 자금조달 관행 17년째 그대로(2026.10.9), SBS Biz 리츠 일제 하락…제이알글로벌 회생신청에 투심 급랭(2026.4.29), IB토마토 현금의 최대 56배 빚 만기…상장리츠 차환 ‘비상’(2026.9.11), CEO스코어데일리 상장 리츠 20개 종목, 공모가 하회(2025.12.29).