투자부동산명 : 십정2구역 공공지원민간임대주택 3,578세대(인천시 부평구 십정동 216 일원)

1. 회사명: 주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
2. 설립일자: 2020년 2월 3일
3. 투자부동산 1) 십정2구역 공공지원민간임대주택사업에 의한 부평더샵 5,678세대 중 공공지원민간임대주택 3,578세대(인천시 부평구 십정동 216 일원, 이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사(이하 “이지스151호”)의 투자대상자산)
4. 신주식의 액면가액 : 1주당 1,000원
5. 신주식의 발행가액 : 1주당 5,000원
6. 주식 모집 방법 : 제3자 배정 일반공모
7. 청약기간 1) 기관투자자 청약기간 : 2020. 07. 07. ~ 2020. 07. 08. 2) 일반청약자 청약기간 : 2020. 07. 06. ~ 2019. 07. 08. ※ 기관수요예측 : 2020. 06. 30 ~ 2020. 07. 01
8. 청약처 :삼성증권(주), 디비금융투자(주), 유안타증권(주)의 본·지점 및 홈페이지
9. 청약증거금 1) 기관투자자 청약증거금율 : 청약금액의 0% 2) 일반청약자 청약증거금율 : 청약금액의 50%
10. 주금 납입기일 : 2020. 07. 10.
11. 자금조달의 목적 : 1) 이지스151호의 제1종 지분증권(증자예정) 취득 (630억원) 2) 이지스151호의 제3종 지분증권 취득 (지분증권양도대금 195억원) 2) 이지스151호의 재간접형 펀드 이지스임대주택전문투자형사모부동산투자신탁166호의 제에이종 수익증권 취득 (수익증권양도대금 73억원)

투자 대상물건은 아파트

회사가 투자하는 이지스151호는 ‘십정2구역 공공지원 민간임대주택사업’의 임대 사업자이며 이지스151호가 인천도시공사로부터 매입하는 민간임대주택(매입대상세대는 부평더샵 총 5,678세대 중 3,578세대)은 현재 포스코건설이 시공 중으로(2020 년 5월 기준 공정률 25%) 2022년 3월 준공 및 5월 소유권이전을 목표로 하고있습니다.

매입가는 평당 830만원

현재는 평당 1309만원으로 평가

기초자산가치는 1조 3184억원

수익 원천은 아파트 임대수익

회사는 임대주택이 준공된 후 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 인근 지역 시세의 85%~95% 수준의 임대료로 임대할 예정입니다.

예상 배당수익률은 연간 5.2% 수준

자산매각은 2030년 5월 31일

2022년 6월부터 2030년 5월 31까지 8년 의무임대 후 즉시 매각할 예정

2030년까지 연간상승률은 0.5%, 추정매매가격은 1조 3893억원

본건 투자대상자산의 추정매각가격은 1조 3,893억원이며, 이는 평가기준시점 2019. 11.30 기준 투자대상자산의 기초자산가치금액에서 매각예정시점인 2030.05.31 까 지 향후 연간 가격상승률 0.50%를 적용하여 산정되었습니다.

추정매매가격은 1,389,321,364 천원 (평당 1,379만원)

관련 기사

EBN 기사

이지스레지던스리츠는 부평더샵을 보유한 이지스151호의 1종 지분증권과 3종 지분증권에 투자하고, 지분증권에 대한 분배금을 기초로 투자자들에게 배당을 지급할 예정이다.

1종 지분증권은 운영기간 5.0%~5.5%의 우선배당권이 있는 우선주 성격의 지분증권이며, 3종 지분증권은 운영배당과 매각차익 배당에 있어 잔여재산분배권한을 가진 보통주 성격의 지분증권이다.

1종과 3종 지분증권에 대한 투자지분율은 각각 87.5%, 15.5%로, 우선주적 성격의 1종 지분증권에 투자비중이 높아 배당수익 및 투자원본 회수 안정성에 중점을 두고 있다. 그러나 보통주 성격의 3종 지분증권에도 투자함으로써 투자대상인 부평더샵 자산가치 상승에 따른 매각차익 또는 주가상승을 기대할 수 있는 성장성도 추구하고 있다.

CNBC 기사

이지스운용 측은 “이지스레지던스리츠에 대한 투자는 부평더샵을 평당 985만 원에 매입하는 것과 동일한 경제적 효과가 있다”면서, “초기 임대료를 주변 임대 시세 대비 95% 수준으로 책정해 임대 안정성도 높다”고 말했습니다.

총 공모주식 수는 1790만주로 주당 공모가는 5000원이다.  6월 30일~7월 1일 수요예측을 진행하고 오는 7월 6일~8일 청약을 진행한 후 오는 7월말에서 8월 초에 코스피 시장에 상장할 예정이다.

출처 : 시사포커스(http://www.sisafocus.co.kr)

머니투데이

이지스레지던스리츠에 대한 투자는 준공예정인 부평더샵을 평당 985만 원에 매입하는 것과 동일한 경제적 효과가 있다. 최근 인천 부평구 내 비교대상 아파트의 실거래가 및 주변 신규단지 분양가 등을 고려했을 때, 시세의 약 70% 수준이다. 이지스레지던스리츠는 부평더샵의 임대안정성이 높다고 분석했다. 초기 임대료를 주변 임대 시세 대비 95% 수준으로 책정했고, 보증금과 월세 조건을 임차인의 선호에 따라 선택하게 해 다양한 임차인이 유입되도록 했다. 인근 기업형 임대주택 사업장의 공실률이 0%에 가깝다는 점도 충분한 잠재 임차 수요를 기대할 수 있는 부분이다.

이지스레지던스리츠가 취득할 이지스151호의 지분증권은 1종과 3종으로 각각 전체 투자금의 87.5%, 15.5%가 투자된다. 1종 지분증권은 건설 기간 5% 확정배당에 운영기간에는 5.5%대의 우선배당이 지급되고 추후 매각이 진행될 때는 실현수익률 6.8% 수준까지 우선배당된다. 3종 지분증권은 건설기간 2.1% 확정배당에 운영기간에는 1종 지분증권에 대한 배당이 진행된 후 잔여금이 있을 때 배당이 지급되고 매각차익이 클 경우 시세차익도 거둘 수 있도록 설계됐다. 즉 이지스레지던스리츠는 1종 비중을 훨씬 높여 안정적 배당수익을 거두도록 만들어졌다는 얘기다.

뉴스토마토

일반적인 아파트의 임대수익률은 연 3%를 밑돈다. 새 아파트는 더 낮다. 더구나 공공지원 민간임대라 임대료가 주변 시세보다 저렴하다. 그런데도 어떻게 연 5% 넘는 배당을 할 수 있는가?   
-임대료는 일반 분양이 주변 시세의 95%, 신혼부부 등 특별공급은 85% 수준이다. 하지만 배당수익률을 맞출 수 있는 요인들이 있다. 전체 9200억원 규모 에쿼티에 1640억원 정도 들어가는데, 리츠는 펀드의 지분증권에 투자하는 방식이다. 지분증권은 세 종류가 있다. 자산의 상당액은 우선주를 신주로 발행해 인수하는 방식을 취했다. 우선주 구주에도 일부 투자한다. 우선주는 배당에 대한 우선권이 있다. 보통주도 구주 매출로 일부 투자한다. 또 대출을 연 2% 정도로 받아서 발생하는 레버리지 효과도 있다. 임대주택이라서 용적률을 높게 받은 영향도 있다. 계산해 보니까 만실일 경우 보통주에서도 연 5% 정도 수익이 나더라. 만실이 못 돼도 리츠에 연 5% 정도 배당은 맞출 수 있다. 예상 배당수익률 연 5%가 흔들릴 가능성은 크지 않다. 

부평더샵을 통매각하거나 분양전환한 다음엔 리츠를 청산하나? 
-아니다. 영속형 리츠다. 부평더샵을 전부 매각하기 전에 아마 증자를 해서 다른 자산도 편입하게 될 거다. 투자대상이 꼭 임대주택으로 정해진 것은 아닌데, 리츠의 특성에 맞는 수익구조 등을 따져봤을 때 임대주택이 가장 적합하다고 생각한다. 

세부내용
http://reits.molit.go.kr/bbs/bbs/openViewGongMo.do;jsessionid=BBBB261E0C2A0221A3A7C3CAE6B54B3B#