투자부동산명 : 십정2구역 공공지원민간임대주택 3,578세대(인천시 부평구 십정동 216 일원)
- 회사명: 주식회사 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사
- 설립일자: 2020년 2월 3일
- 투자부동산 1) 십정2구역 공공지원민간임대주택사업에 의한 부평더샵 5,678세대 중 공공지원민간임대주택 3,578세대(인천시 부평구 십정동 216 일원, 이지스제151호전문투자형사모부동산투자유한회사(이하 “이지스151호”)의 투자대상자산)
- 신주식의 액면가액 : 1주당 1,000원
- 신주식의 발행가액 : 1주당 5,000원
- 주식 모집 방법 : 제3자 배정 일반공모
- 청약기간 1) 기관투자자 청약기간 : 2020. 07. 07. ~ 2020. 07. 08. 2) 일반청약자 청약기간 : 2020. 07. 06. ~ 2019. 07. 08. ※ 기관수요예측 : 2020. 06. 30 ~ 2020. 07. 01
- 청약처 :삼성증권(주), 디비금융투자(주), 유안타증권(주)의 본·지점 및 홈페이지
- 청약증거금 1) 기관투자자 청약증거금율 : 청약금액의 0% 2) 일반청약자 청약증거금율 : 청약금액의 50%
- 주금 납입기일 : 2020. 07. 10.
- 자금조달의 목적 : 1) 이지스151호의 제1종 지분증권(증자예정) 취득 (630억원) 2) 이지스151호의 제3종 지분증권 취득 (지분증권양도대금 195억원) 2) 이지스151호의 재간접형 펀드 이지스임대주택전문투자형사모부동산투자신탁166호의 제에이종 수익증권 취득 (수익증권양도대금 73억원)
투자 대상물건은 아파트
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회사가 투자하는 이지스151호는 ‘십정2구역 공공지원 민간임대주택사업’의 임대 사업자이며 이지스151호가 인천도시공사로부터 매입하는 민간임대주택(매입대상세대는 부평더샵 총 5,678세대 중 3,578세대)은 현재 포스코건설이 시공 중으로(2020 년 5월 기준 공정률 25%) 2022년 3월 준공 및 5월 소유권이전을 목표로 하고있습니다.
매입가는 평당 830만원
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현재는 평당 1309만원으로 평가
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기초자산가치는 1조 3184억원
수익 원천은 아파트 임대수익
회사는 임대주택이 준공된 후 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 인근 지역 시세의 85%~95% 수준의 임대료로 임대할 예정입니다.
예상 배당수익률은 연간 5.2% 수준
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자산매각은 2030년 5월 31일
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2022년 6월부터 2030년 5월 31까지 8년 의무임대 후 즉시 매각할 예정
2030년까지 연간상승률은 0.5%, 추정매매가격은 1조 3893억원
본건 투자대상자산의 추정매각가격은 1조 3,893억원이며, 이는 평가기준시점 2019. 11.30 기준 투자대상자산의 기초자산가치금액에서 매각예정시점인 2030.05.31 까 지 향후 연간 가격상승률 0.50%를 적용하여 산정되었습니다.
추정매매가격은 1,389,321,364 천원 (평당 1,379만원)
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이지스레지던스리츠는 부평더샵을 보유한 이지스151호의 1종 지분증권과 3종 지분증권에 투자하고, 지분증권에 대한 분배금을 기초로 투자자들에게 배당을 지급할 예정이다.
1종 지분증권은 운영기간 5.0%~5.5%의 우선배당권이 있는 우선주 성격의 지분증권이며, 3종 지분증권은 운영배당과 매각차익 배당에 있어 잔여재산분배권한을 가진 보통주 성격의 지분증권이다.
1종과 3종 지분증권에 대한 투자지분율은 각각 87.5%, 15.5%로, 우선주적 성격의 1종 지분증권에 투자비중이 높아 배당수익 및 투자원본 회수 안정성에 중점을 두고 있다. 그러나 보통주 성격의 3종 지분증권에도 투자함으로써 투자대상인 부평더샵 자산가치 상승에 따른 매각차익 또는 주가상승을 기대할 수 있는 성장성도 추구하고 있다.
이지스운용 측은 “이지스레지던스리츠에 대한 투자는 부평더샵을 평당 985만 원에 매입하는 것과 동일한 경제적 효과가 있다”면서, “초기 임대료를 주변 임대 시세 대비 95% 수준으로 책정해 임대 안정성도 높다”고 말했습니다.
총 공모주식 수는 1790만주로 주당 공모가는 5000원이다. 6월 30일~7월 1일 수요예측을 진행하고 오는 7월 6일~8일 청약을 진행한 후 오는 7월말에서 8월 초에 코스피 시장에 상장할 예정이다.
출처 : 시사포커스(http://www.sisafocus.co.kr)
이지스레지던스리츠에 대한 투자는 준공예정인 부평더샵을 평당 985만 원에 매입하는 것과 동일한 경제적 효과가 있다. 최근 인천 부평구 내 비교대상 아파트의 실거래가 및 주변 신규단지 분양가 등을 고려했을 때, 시세의 약 70% 수준이다. 이지스레지던스리츠는 부평더샵의 임대안정성이 높다고 분석했다. 초기 임대료를 주변 임대 시세 대비 95% 수준으로 책정했고, 보증금과 월세 조건을 임차인의 선호에 따라 선택하게 해 다양한 임차인이 유입되도록 했다. 인근 기업형 임대주택 사업장의 공실률이 0%에 가깝다는 점도 충분한 잠재 임차 수요를 기대할 수 있는 부분이다.
이지스레지던스리츠가 취득할 이지스151호의 지분증권은 1종과 3종으로 각각 전체 투자금의 87.5%, 15.5%가 투자된다. 1종 지분증권은 건설 기간 5% 확정배당에 운영기간에는 5.5%대의 우선배당이 지급되고 추후 매각이 진행될 때는 실현수익률 6.8% 수준까지 우선배당된다. 3종 지분증권은 건설기간 2.1% 확정배당에 운영기간에는 1종 지분증권에 대한 배당이 진행된 후 잔여금이 있을 때 배당이 지급되고 매각차익이 클 경우 시세차익도 거둘 수 있도록 설계됐다. 즉 이지스레지던스리츠는 1종 비중을 훨씬 높여 안정적 배당수익을 거두도록 만들어졌다는 얘기다.
일반적인 아파트의 임대수익률은 연 3%를 밑돈다. 새 아파트는 더 낮다. 더구나 공공지원 민간임대라 임대료가 주변 시세보다 저렴하다. 그런데도 어떻게 연 5% 넘는 배당을 할 수 있는가?
-임대료는 일반 분양이 주변 시세의 95%, 신혼부부 등 특별공급은 85% 수준이다. 하지만 배당수익률을 맞출 수 있는 요인들이 있다. 전체 9200억원 규모 에쿼티에 1640억원 정도 들어가는데, 리츠는 펀드의 지분증권에 투자하는 방식이다. 지분증권은 세 종류가 있다. 자산의 상당액은 우선주를 신주로 발행해 인수하는 방식을 취했다. 우선주 구주에도 일부 투자한다. 우선주는 배당에 대한 우선권이 있다. 보통주도 구주 매출로 일부 투자한다. 또 대출을 연 2% 정도로 받아서 발생하는 레버리지 효과도 있다. 임대주택이라서 용적률을 높게 받은 영향도 있다. 계산해 보니까 만실일 경우 보통주에서도 연 5% 정도 수익이 나더라. 만실이 못 돼도 리츠에 연 5% 정도 배당은 맞출 수 있다. 예상 배당수익률 연 5%가 흔들릴 가능성은 크지 않다.
부평더샵을 통매각하거나 분양전환한 다음엔 리츠를 청산하나?
-아니다. 영속형 리츠다. 부평더샵을 전부 매각하기 전에 아마 증자를 해서 다른 자산도 편입하게 될 거다. 투자대상이 꼭 임대주택으로 정해진 것은 아닌데, 리츠의 특성에 맞는 수익구조 등을 따져봤을 때 임대주택이 가장 적합하다고 생각한다.
세부내용
http://reits.molit.go.kr/bbs/bbs/openViewGongMo.do;jsessionid=BBBB261E0C2A0221A3A7C3CAE6B54B3B#
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